Makaleler

Konutta kriz denklemi nasıl çözülecek?

Gayrimenkul dünyasında olup bitenleri yakından takip eden biri olarak, bu kez de inşaat üreticisinden satıcısına, emlak yatırımcısından kiracısına herkesi kendi fikirleriyle yüzleşmeye davet ediyorum. 

Ülkemizin lokomotif sektörlerinden birisi olan inşaatta gelinen noktayı en kısa yoldan şehirlerin eski kartpostallarına bakarak anlamamız mümkün. Yapılaşmayı düzenli bir şekilde gerçekleştirilen yönetimlerin parmakla gösterilecek kadar az sayıda eseri olsa da, bugün ülkemiz genelinde büyük bir dönüşümün olduğunu söyleyebiliriz. Buna rağmen sektörün sürekli bir kriz döngüsünde olması az çok herkesi ilgilendiriyor. 

Şöyle bir baktığımızda, son bir yıl içinde konut üretiminde yaşanan daralmanın faturasının her kesime yansıdığını gördük. Nasıl yansımasın ki? İki yıl öncesine kadar sektörün önde gelen oyuncularının, “Bunca stok varken neden üretim yapalım, önce olanları satalım, sonra Allah Kerim…” mantığı ile hareket ettiğini hepiniz hatırlarsınız. Umudunu yabancı ülke vatandaşlarına bağlayanlardan tutun da, arsasını bir müteahhide yüzde 70’e varan pay şartıyla vermeye kalkan hak sahiplerinin inadını kim unutabilir ki? Vergilendirmedeki yüksek oranlardan maliyet artışına kadar inşaatın geleceğine gölge düşürücü adımları her daim gündemimizde tuttuk. Şimdi ise bu hesap bilmez yaklaşımların faturasını hep birlikte ödüyoruz. Hatırlarsanız Haziran 2020’de ağırlıklı olarak devlet bankalarının finansal desteği başlatılan stokları eritme hedefli konut edinme kampanyasında kapanın elinde kalan bir atmosfer yaşamıştık. İhtiyacı olan olmayan konuta koştu. Düşük vade oranları ve uzun ödeme planları ile imzalanan sözleşmelerin bir tarafında inşaat firmalarının temsilcilerinin imzası diğer tarafında ise alıcıların imzası vardı. Birinci elde stoklar tükenince ikinci el konut piyasasındaki canlılık aylarca sürdü. Aralık ayının sonuna gelindiğinde aklımızda kalan iki şey vardı. Bunlardan birisi, konut satışlarında kırılan 1.5 milyon adetlik rekor, diğeri ise niyeti olan hemen hemen herkesin bir konuta  sahip olabilmesi. O günlerde kimse de kalkıp da, “Bu konutları kimler ne için satın aldı ?” sorusunu sormadı.

Özellikle de birinci el konut piyasasında, düşük vade farkı ve ötelemeli ödeme seçeneğini ile konut satın alanların piyasadaki dengenin bozulmasına ön ayak olacağını kimse düşünmedi. İlgili, yetkili kim varsa gitsin incelesin, bugüne kıyasla geçen yıl bedavaya giden birinci el konutları kimler satın almış? Özellikle de markalı konut üreticilerinin kapısını kimler aşındırmış? Bir değil bir kaç projeden üç, beş, on hatta 20 daireyi birden kimler satın almış?  Serbest piyasa koşullarının geçerli olduğu ülkemizde tabi ki kimseyi sorgulayıp yargılayacak değiliz. Ama bu sarın almaların ardından üzerine konulan kazanç oranları ile yapılan devirlerden sağlanan karları göz aradı etmemek gerekiyor. Bunların büyük bir kısmının kayıt altına alınmaması devletin zararına değil de nedir? Geçen yıl kapısını çaldığı inşaat şirketinden ‘satacak dairemiz kalmadı’ cevabını alanların kısa günün karı peşinde koşup, yaptıkları devirlerle gerçekten kazananların kapısına muhtaç olmaları neyle izah edilebilir? Sonra da fiyatlar neden şişti sorusuna cevap aramaya kalkanlar acaba bu gerçeği biliyor mu? Hazine ve Maliye Bakanlığı bu gerçek karşısında ne yapıyor? Ben de bu sorunun cevabını bir yetkiden bekliyorum.

Sevgili dostlar, konut alımı ve kiralanmasında yaşanan krizin farklı farklı nedenlerini sıralamak mümkün… 

*Pahalıya mâl ettiği bir konuttan kira geliri beklentisine giren yatırımcı vatandaşın yapacağı tek şey tabi ki kira çarpanına göre mülkünü yüksek fiyattan kiraya vermek olacaktır. 

*Yabancının 250 bin dolar karşılığında alacağı bir mülk ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığına kabul edilmesi sürecinde inşaat firmasından pazarlama elemanına, emlakçısından acentasına herkes söz konusu mülkü ya da mülkleri 250 bin dolarlık seviyeye getirmek için tüm marifetini ortaya koymaktadır. 

*İnşaat girdi maliyetlerindeki fahiş yükseliş de ayrı bir dert. Bu durum müteahhitleri isyan noktasına getirirken, artan konut fiyatları da ev sahibi olma hayali kuran vatandaşı bu hayalinden gittikçe uzaklaştırıyor. Özellikle demir ve çimento fiyatlarında yaşanan büyük artış, konut fiyatlarına zam yapılmasını kaçınılmaz hale getiriyor. 

Konuyla ilgili bir çok tanıdık firmanın yöneticisi görüşlerini açıkladı. Dikkatimi çeken çözüm önerisi ise Bahaş Holding CEO’su Abdüssamet Bahadır’dan geldi. Sayın Bahadır özetle şöyle diyor: “Girdi maliyetlerinde yüzde 40 ila 140 artış var. Metrekare maliyeti 5 bin 500-7 bin liraya çıktı. Müteahhitlerin maliyet artışını fiyata yansıtmama şansı kalmadı. Fiyatlar daha da artacak. Kiralık ev bile bulmak zorlaştı. Üretim yok, arz azaldı ancak talep fazla. Maliyetler her geçen gün artıyor, buna karşın alım gücü düşüyor. Bankalarda ise konut kredisi faiz oranları yıllık ortalama yüzde 17,9, aylık ortalama yüzde 1,5 civarı seyrediyor.

Konut satışlarının artması için geçen yaz olduğu gibi bu yıl da kamu bankalarının öncülüğünde kampanyalar düzenlenmeli ve kredi faiz oranları yüzde 1’in altına düşürülmeli.”

Ben de, Aldülsamet Beyin görüşüne katılıyorum. Ancak bu defa önce parası ya da taksitle ödeme imkanı olup da ev sahibi olamayanlara öncelik tanınmalı. TOKİ’ye sağlanan imkanlar özel sektörde tüketicisine mahcup olmayan şirketlere de sağlanmalı. Kira gibi taksitle ev sahibi olma geleneği devam etmeli. Yoksa ne müteahhitin, ne arsa sahibinin, ne de yeniden ev sahibi olmak isteyen yatırımcı ile kiracının hakkı şikayetleri son bulmaz. Bu denklemi çözmek için kış gelmeden harekete geçmekte yarar var. Yoksa göz göre göre inşaat sektörünün yaşayacağı kışın faturası ağır olacaktır. 

En son İçerik

Nohut ve amonyak ihracı izne bağlandı

Resmi Gazete'nin 16 Ekim 2021 tarihli sayısında nohut, saf amonyak ve sülfürik asit ihracı kayda…

İran ile Çin Dışişleri Bakanları nükleer anlaşmayı görüştü

İran Dışişleri Bakanı Hüseyin Emir Abdullahiyan ile Çin Dışişleri Bakanı Wang Yi, nükleer anlaşma meselesini…

Günlük vaka sayısı 30 bin 694

Türkiye'de son 24 saatte 363 bin 536 Kovid-19 testi yapıldı, 30 bin 694 kişinin testi…

Motorine zam yolda

Pazartesi gece yarısından itibaren geçerli olmak üzere motorinin litresi 23 kuruş zamlanacak. Dolar/TL kuru ile…

Dünya Gıda Günü’nde israfa karşı KADEME A.Ş.’den “Sıfır Atık”a davet

Kademe A.Ş. Dünya Gıda Günü’nde, israfın önlenmesini, kaynakların daha verimli kullanılmasını, atık oluşumunun engellenmesini veya…

Dünyada en çok suç işlenen 10 ülke

Global İnitiative tarafından yayınlanan ''Küresel Organize Suç Endeksi'' verilerini sizler için derledik. Endekse göre organize…